《自然資源價(jià)格評估通則》要點(diǎn)解析

為了滿(mǎn)足新形勢下自然資源價(jià)格評估管理工作需要，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司持續推進(jìn)該領(lǐng)域的理論方法研究與試點(diǎn)實(shí)驗工作，與中國土地估價(jià)師與登記代理人協(xié)會(huì )等單位共同組織專(zhuān)家編制了《自然資源價(jià)格評估通則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《估價(jià)通則》）。2021年6月起，這項通則作為行業(yè)標準正式實(shí)施，將有助于完善自然資源評價(jià)評估技術(shù)體系，顯化自然資源資產(chǎn)質(zhì)量與價(jià)值。

基本定位

《估價(jià)通則》是首部針對包括土地、礦產(chǎn)、海域海島等各類(lèi)自然資源價(jià)格評估進(jìn)行整體性規范的技術(shù)標準

在現行標準體系中，已具備了土地、礦產(chǎn)、海域等部分自然資源門(mén)類(lèi)的相關(guān)技術(shù)標準，不同自然資源領(lǐng)域既有評估實(shí)踐工作的廣度和深度存在較大差異。故作為通用型標準，本次標準編制工作在堅持科學(xué)性、規范性、實(shí)用性、統一性等基本原則的基礎上，注重體現了兼包并容、繼承與引領(lǐng)并進(jìn)的基本定位。

兼包并容，即充分尊重現行各類(lèi)自然資源價(jià)格評估的國家標準、行業(yè)標準、團體標準及準則等技術(shù)文件，在現有標準基礎上對各類(lèi)自然資源價(jià)格評估技術(shù)進(jìn)行梳理辨析、歸納融合后，以詳略結合的文字規范表述，確?，F有價(jià)格評估專(zhuān)業(yè)活動(dòng)與管理機制穩定運行。

繼承與引領(lǐng)并進(jìn)，即在繼承已有成熟技術(shù)方法的基礎上，對于缺少針對性、適用性的評估技術(shù)規范，或現行規范不能滿(mǎn)足新時(shí)期自然資源資產(chǎn)管理需求的方面，通過(guò)明確核心理念、定位、技術(shù)思路與關(guān)鍵指標等進(jìn)行基礎性規定，為今后適時(shí)研制技術(shù)細則奠定基礎。

同時(shí)，對于尚處于探索、試點(diǎn)階段，或上位管理政策正處于重大改革研究期的內容，本次規程編制進(jìn)行了靈活處理，以保證在鼓勵探索的同時(shí)，不與可預期的改革方向相沖突。例如，關(guān)于自然資源生態(tài)價(jià)值評估，通則中僅規定了原理性方法和公式，以便于銜接各類(lèi)資源生態(tài)服務(wù)功能評價(jià)評估的差異性，為進(jìn)一步深化研究預留充分空間。

可以說(shuō)，《估價(jià)通則》的出臺填補了本領(lǐng)域的空白，它的生效實(shí)施將為即將全面開(kāi)展的全國自然資源價(jià)格評估與政府公示價(jià)格體系建設提供技術(shù)保障，有助于實(shí)現自然資源評估工作的科學(xué)化、規范化，進(jìn)而有效支撐自然資源科學(xué)保護與合理開(kāi)發(fā)利用。

技術(shù)要點(diǎn)

基于基本定位，結合現行價(jià)格評估專(zhuān)項技術(shù)在各類(lèi)自然資源領(lǐng)域的發(fā)展狀況，充分考慮指導實(shí)踐工作的應用需求，《估價(jià)通則》的設計體現了“重統籌融合，補遺漏缺失”的整體性理念

按照評估工作的核心技術(shù)內容與各類(lèi)評估實(shí)踐中的具體操作環(huán)節，《估價(jià)通則》涉及的主要內容包括：范圍、規范性引用文件、術(shù)語(yǔ)和定義、基本技術(shù)原則、主要技術(shù)路徑、價(jià)格內涵的界定、價(jià)格影響因素、各類(lèi)自然資源價(jià)格的基本評估方法與應用要點(diǎn)、自然資源保護涉及的價(jià)格評估、政府公示價(jià)格評估以及基本執業(yè)準則等11章及3個(gè)分別針對部分類(lèi)型自然資源評估方法的規范性附錄。其中，規范性附錄分別為A林地價(jià)格評估方法、B草地價(jià)格評估方法和C海域、無(wú)居民海島的其他價(jià)格評估方法。

《估價(jià)通則》明確了涉及的內容及適用范圍，按照廣大應用方需求，清晰界定了通則與各類(lèi)自然資源評估領(lǐng)域現有技術(shù)文件的關(guān)系與應用規則，即“凡本文件未列明事項，在各自然資源門(mén)類(lèi)現行規范性文件中有所規定的，從其規定”。同時(shí)，通則列示了直接引用的各類(lèi)自然資源價(jià)格評估相關(guān)技術(shù)文件，共計4部國家標準、7部行業(yè)標準及專(zhuān)業(yè)準則、文件規范等。此外，還明確了16個(gè)術(shù)語(yǔ)和定義，其中包括自然資源、自然資源價(jià)格、自然資源價(jià)格評估、政府公示價(jià)格等自然資源評估領(lǐng)域的6個(gè)通用性術(shù)語(yǔ)，據此明確本領(lǐng)域的基本定位；同時(shí)，收錄了作為評估對象，在全篇中高頻使用的建設用地、耕地、園地、林地、草地、礦業(yè)權、礦產(chǎn)資源、濕地、海域和無(wú)居民海島等10個(gè)具體資源（或權利）的定義，文字表述與《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類(lèi)指南》及相關(guān)法律規定相銜接。

技術(shù)原則是價(jià)格評估的技術(shù)路徑和方法運用中需要遵循的基本原理和規律?！豆纼r(jià)通則》明確了在各類(lèi)自然資源評估中具有高度共識的6項技術(shù)原則，即替代原則、合理有效利用原則、預期收益原則、供需原則、貢獻原則、變動(dòng)原則等。其中，“合理有效原則”是對“最高最佳原則”的優(yōu)化表述，旨在體現評估中對直接經(jīng)濟效益與生態(tài)保護、可持續利用的整體考量，彰顯生態(tài)文明理念。此外，還增加了主要適用于生態(tài)價(jià)值評估的“主導價(jià)值原則”，有助于在生態(tài)價(jià)值評估中突出重點(diǎn)、增強共識。

《估價(jià)通則》以基本經(jīng)濟學(xué)原理和技術(shù)原則為基礎，對各類(lèi)自然資源評估中常用的具體方法進(jìn)行梳理、歸類(lèi)后，以通用性、規范性的語(yǔ)言表述為5條主要技術(shù)路徑：交易實(shí)例比較修正路徑、預期收益貼現還原路徑、整體價(jià)值剝離顯化路徑、重置成本模擬分析路徑、價(jià)格或費用標準修正調整路徑。同時(shí)，枚舉了各條技術(shù)路徑下所包括的技術(shù)方法。

在價(jià)格內涵的界定一章中，《估價(jià)通則》突出了這一環(huán)節在評估中的基礎性、重要性地位，明確了一般規定和構成價(jià)格內涵的基本要素。同時(shí)，分別對不同門(mén)類(lèi)自然資源評估中，如何從市場(chǎng)特征、權利類(lèi)型、權利年期、開(kāi)發(fā)利用條件、時(shí)間特征等方面嚴謹、清晰、規范地界定價(jià)值內涵做出明確規定。

在價(jià)格影響因素的章節中，《估價(jià)通則》規定了影響自然資源價(jià)格的共性因素，并充分考慮了與分等定級中資源質(zhì)量評價(jià)因素的合理銜接。通則依據因素基本屬性的差異將其劃分為自然因素和社會(huì )經(jīng)濟因素；依據因素作用尺度的不同將其劃分為一般因素、區域因素和個(gè)別因素。本章未包括影響自然資源生態(tài)價(jià)值的因素，亦未詳細枚舉各類(lèi)自然資源評估中的具體因素，但明確了參照執行的現行技術(shù)標準。

在各類(lèi)自然資源價(jià)格評估方法及應用要點(diǎn)的章節中，《估價(jià)通則》規定了各類(lèi)資源價(jià)格評估的主要方法與評估要點(diǎn)，按建設用地、耕地、園地、林地、草地、其他土地、礦業(yè)權、海域和無(wú)居民海島等具體資源類(lèi)型分節表述，詳略程度視相應類(lèi)型資源價(jià)格評估中現有技術(shù)標準體系的成熟程度而有所差異。對于已具備可操作性強的技術(shù)標準或相關(guān)文件的資源類(lèi)型（例如：建設用地、礦業(yè)權），簡(jiǎn)要提煉要點(diǎn)，在相應部分直接列明須依據執行的文件，以保持繼承和穩定。對于現有技術(shù)標準相對完善，但尚未依據近年改革方向而更新相關(guān)技術(shù)要求的資源類(lèi)型，在繼承的同時(shí)，有所發(fā)展。例如：根據修正后的《農村土地承包法》補充了不同權利和目的下的耕地評估要點(diǎn)。對于現有技術(shù)標準缺少針對性，不足以滿(mǎn)足應用需求的資源類(lèi)型，在梳理總結現行規程的基礎上調整、優(yōu)化相關(guān)規定。例如：?jiǎn)瘟袌@地評估一節，突出其特點(diǎn)與重要性。

林地價(jià)格評估部分，在對現有《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規范》和《自然資源（森林）資產(chǎn)評價(jià)技術(shù)規范》進(jìn)行分析總結的基礎上，提出林地價(jià)格的主要評估方法、估價(jià)要點(diǎn)和不同目的與權利的林地評估，并以附件形式詳列各評估方法的技術(shù)要求。

草地價(jià)格評估部分的處理與林地類(lèi)同，在現行《農用地估價(jià)規程》基礎上形成草地評估的具體方法和要點(diǎn)，以規范性附錄呈現。

關(guān)于海域及無(wú)居民海島的評估，因《海域價(jià)格評估技術(shù)規范》已于2020年8月出臺，無(wú)居民海島評估的相關(guān)規程也正在制定之中，本標準保留和繼承既有規定，同時(shí)考慮到實(shí)踐需求，參照城鎮土地估價(jià)的技術(shù)原理，拓展了與無(wú)居民海島特征相匹配的評估方法；C附件中補充詳列了海域價(jià)格評估中的海域基準價(jià)系數修正法、無(wú)居民海島價(jià)格評估中的使用權出讓最低價(jià)系數修正法。

在自然資源保護涉及的價(jià)格評估一章中，《估價(jià)通則》對自然資源保護補償和自然資源生態(tài)損害賠償兩種目的下進(jìn)行價(jià)格評估的技術(shù)思路、方法等做了原理性表述，并列示了評估要點(diǎn)與程序。

在《城鎮土地估價(jià)規程》《農用地估價(jià)規程》及《農村集體土地價(jià)格評估技術(shù)指引》的基礎上，《估價(jià)通則》根據資源類(lèi)型系統梳理整合了建設用地、耕地、園地、林地、草地基準地價(jià)和海域基準價(jià)等政府公示價(jià)格評估的技術(shù)路線(xiàn)、評估程序及各主要評估環(huán)節的基本要求。為了保證政府公示價(jià)格體系的完整性，通則將標定地價(jià)評估單列一節，并明確要求執行《標定地價(jià)規程》的具體規定。

《估價(jià)通則》還規定了評估機構和專(zhuān)業(yè)人員在執業(yè)中的基本遵循，并對自然資源價(jià)格評估成果進(jìn)行了基本規定，旨在落實(shí)《資產(chǎn)評估法》的有關(guān)要求，增強本領(lǐng)域的規范性和專(zhuān)業(yè)性。

處理思路

采用詳略結合的編寫(xiě)體例，以“價(jià)格評估”作為通用性表達，在不與現行技術(shù)標準沖突的前提下，盡可能優(yōu)化細節

從編寫(xiě)體例來(lái)說(shuō)，因多類(lèi)自然資源已形成針對自身特征與需求的評估技術(shù)標準，故有觀(guān)點(diǎn)認為，作為通則，應匯集各相關(guān)規程的核心內容，盡可能翔實(shí)具體，使用者依照此文件即可開(kāi)展基本評估活動(dòng)；另有觀(guān)點(diǎn)認為，通則應僅就具有基礎性、通用性的內容進(jìn)行明確界定，各類(lèi)自然資源評估的具體方法、技術(shù)細節等內容應在細則或專(zhuān)項規程中予以表述。

起草組經(jīng)多次試驗和論證，綜合兩種觀(guān)點(diǎn)，采用詳略結合的編寫(xiě)體例。對涉及基本理念、核心技術(shù)、通用規則，特別是針對新形勢新要求下需要協(xié)調統一的不同資源分項或整體評估中涉及的關(guān)鍵內容進(jìn)行詳細、明確的闡述；對于各類(lèi)資源評估中成熟的技術(shù)方法、適用的細節性要求等僅進(jìn)行概要性表述，直接列示需執行的現有技術(shù)文件，從而發(fā)揮“通則+各類(lèi)針對性技術(shù)標準”緊密銜接，共同規范自然資源評估的作用。

關(guān)于評估結果應定位為待估對象的“價(jià)值”還是“價(jià)格”，一直存在不同觀(guān)點(diǎn)，此次仍有較多專(zhuān)家就此提出意見(jiàn)和建議。起草組經(jīng)充分討論分析，統籌考慮評估結果的形成機理、本質(zhì)特征、不同語(yǔ)境下的習慣性表達等，采納多數人觀(guān)點(diǎn)，以“價(jià)格評估”作為通用性表達，即認定評估結果是評估標的物在公開(kāi)或特定市場(chǎng)條件下的價(jià)格估計值。該價(jià)格雖不是真實(shí)發(fā)生的市場(chǎng)價(jià)格，但是對市場(chǎng)價(jià)格的模擬，屬于價(jià)格范疇。因各類(lèi)生態(tài)系統服務(wù)的市場(chǎng)機制尚未形成，當評估對象的內涵以生態(tài)價(jià)值為主導時(shí)，使用“價(jià)值評估”表述。同時(shí)，增加“自然資源價(jià)格”和“自然資源生態(tài)價(jià)值”兩個(gè)術(shù)語(yǔ)，予以明確界定。

在對部分現有評估方法的取舍和優(yōu)化方面，針對現行農用地評估技術(shù)標準中的“評分估價(jià)法”，有意見(jiàn)認為其科學(xué)基礎不足，爭議較大，不宜推廣。起草組經(jīng)調研、論證，認為此法實(shí)踐驗證尚顯不足，故采納意見(jiàn)，不在本通則中作為主要評估方法予以列示。

此外，《估價(jià)通則》針對現行技術(shù)標準體系中存在的個(gè)別遺漏或未能及時(shí)更新的內容進(jìn)行了補充完善。例如：依據《中共中央 國務(wù)院關(guān)于構建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機制的意見(jiàn)》的相關(guān)要求，完善了關(guān)于政府公示價(jià)格更新的表述；經(jīng)合理性分析，增加了農用地基準地價(jià)系數修正表編制的技術(shù)方法，即可參照定級因素綜合分值編制；在價(jià)格的市場(chǎng)特征界定中，除公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格外，增加了“特定市場(chǎng)上關(guān)聯(lián)各方在充分考慮各自利益前提下可接受的公允價(jià)格，以及適用于特定供求關(guān)系的其他價(jià)格”等內容。在不與現行技術(shù)標準沖突的前提下，盡可能優(yōu)化細節，既較好地回應了近年市場(chǎng)發(fā)育及評估實(shí)踐的需求，又體現了標準的先進(jìn)性。

原標題：《《自然資源價(jià)格評估通則》要點(diǎn)解析》